kozevinaКак продать долю в праве собственности на квартиру?

Проблема достаточно распространенная – есть доля в праве собственности на квартиру (типичные случаи: квартира перешла по наследству, супруги расторгли брак), но фактически в ней проживает другой сособственник. Предложения продать квартиру целиком и разделить деньги со стороны того, кто квартирой пользуется, отклоняются.

К сожалению, наш законодатель не всегда учитывает интересы граждан. В советский период «коммуналки» были весьма распространены, после начала процесса приватизации стали приватизироваться не только квартиры, но и отдельные комнаты. Счастливы те собственники, у кого есть право собственности на комнату, возникшее, по сути, благодаря еще советскому праву. Сейчас разделить квартиру в судебном порядке таким образом, чтобы у каждого из сособственников появилось право собственности на комнату, невозможно. Тем более, суд не может заставить собственника продать свою долю.

Ничего не остается, как пытаться продать долю в праве собственности, но их покупают за реальную цену очень редко. Покупателя можно понять. Представим, он все-таки решился приобрести долю в размере ½ в трех комнатной квартире. Причем, предположим, размер комнат 10 кв.м, 15 кв.м и 20 кв.м. Приходит новый собственник в свою новую квартиру с вещами, а все три комнаты заняты другим хозяином. И как они должны между собой их делить? Вопрос весьма сложный. Поэтому доли и не покупают.

Выход есть, но идти придется «обходным путем». Существует такое понятие, как сложившийся порядок пользования. Собственник вправе обратиться в суд с требованием об определении  порядка пользования квартирой. В этом случае заявляется требование о предоставлении в единоличное пользование конкретной комнате пропорционально доле в праве собственности.

Поясним на приведенном примере: жилая площадь квартиры равна 45 кв.м. Если имеется два собственника и их доли равны, то каждый может претендовать на предоставление ему в единоличное пользование комнаты площадью 45 : 2 = 22,5 кв.м. Конечно, точно такой комнаты по площади в квартире просто нет. Тогда теоретически можно потребовать предоставить либо одну комнату размером 20 кв.м., либо две другие комнаты (10 кв.м. и 15 кв.м).  Но при рассмотрении спора суд будет выяснять, каков сложившийся порядок пользования, от этого и будет зависеть решение. В нашей практике был случай, когда после развода у жены осталось 2/3 доли, а у бывшего мужа – 1/3 доля в праве собственности. С момента вселения в квартиру, когда еще существовали супружеские отношения, он занял комнату 20 кв.м, самую большую. Ничего не поделаешь, суд так и оставит эту комнату в его пользовании.

Получение решения суда об определении порядка пользования жилыми помещениями – это первый шаг, который необходимо сделать, чтобы продажа доли стала реальной. Да, после продажи новому собственнику придется также обратиться в суд, но решение уже будет вынесено почти «автоматически». Суд сохранит порядок пользования, определенный первым решением.

После получения решения суда лучше сдать выделенную комнату в аренду. Даже при отсутствии согласия другого собственника это сделать будет возможно, так как решение суда подлежит принудительному исполнению. Если собственник откажется освобождать «вашу» комнату, можно привлекать и судебных приставов, и полицию. После вселения квартирантов, возможно, переговоры о продаже квартиры вступят в «новую стадию».

Также решение суда является основанием для перерасчета платы за жилое помещение, платить Вы будете не за идеальные метры, а пропорционально выделенной Вам площади.

Одновременно с иском об определении порядка пользования можно заявлять требование о вселении в жилое помещение. Часто это также необходимо, так как проживающий в квартире собственник препятствует другому даже заходить в квартиру.

Еще раз подчеркнем: прямого пути, гарантирующего на 100 % продажу доли в праве собственности, на сегодня не существует.

Но даже получение возможности сдавать комнату внаем будет хорошим результатом судебного процесса.

—

С уважением,

научный консультант коллегии, доцент, к.ю.н., Кожевина Е.В.