KogevinaСовета юриста перед покупкой жилья, офисов и магазинов.

В последние годы рынок вновь построенного жилья только расширяется, для потенциальных приобретателей открывается большой выбор жилых и нежилых помещений, уже построенных или находящихся в процессе строительства.

         Несомненно, к решению вопроса о том, какое именно жилье у какого застройщика приобретать, нужно подойти профессионально. Многие приобретатели даже не задумываются над различиями между «юридическими схемами», по которым предлагается приобрести новое жилье. С точки зрения действующего законодательства для этого есть несколько возможностей, которые и предлагаются различными строительными компаниями.

         Если жилье еще не построено, возможны следующие варианты его приобретения: либо заключение договора долевого участия в строительстве, либо вступление в члены жилищно-строительного кооператива (ЖСК), либо через заключение предварительного договора, предусматривающего заключение основного договора после возведения жилья, либо через уступку права требования (цессию) в договоре долевого участия в строительстве.

Уже построенное жилье можно приобрести либо также через вступление в члены ЖСК, либо по договору купли-продажи.

         Человек, не искушенный в юридических вопросах, скорее всего не задумается о том, какой из вариантов является наиболее надежным с точки зрения закона, а какой – наиболее рискованным.

         Поэтому идеальной является ситуация, когда до момента подписания каких-либо документов потенциальные покупатели обращаются к квалифицированному специалисту с просьбой провести правовую экспертизу документов, предлагаемых строительной компанией. Стоимость этой услуги будет минимальной, а вот результат – максимальное снижение рисков, связанных с потерей крупных денежных сумм, а также с приобретением некачественного жилья.

         Начнем по порядку. Вы задумались о приобретении недвижимости. С чего следовало бы начать? С консультации грамотного юриста, к которому лучше обратиться после того, как Вы выбрали интересующий Вас объект недвижимости.

         Что сможет сказать специалист, ознакомившись с проектами  документов, которые предлагаются приобретателю недвижимости? Во-первых, юрист сможет увидеть все «подводные камни», то есть те условия, которые сформулированы явно не в пользу будущих собственников. А значит будет возможность добиться внесения соответствующих изменений в предложенный договор.

Во-вторых, в сети Интернет размещены различные официальные базы данных, позволяющие собрать информацию о деятельности юридического лица, у которого будет приобретаться недвижимость. Например, можно получить информацию о времени создания, об учредителях юридического лица, об арбитражных процессах с его участием. Анализ такой информации уже  позволит обезопасить потенциальных контрагентов. Нередки случаи, когда реклама дается от имени «брендовой» компании, а фактически договор будет заключен от имени другого юридического лица. Неспециалист даже этого не заметит. Собрать и проанализировать всю доступную информацию смогут только юристы, имеющие опыт практической работы.

Насколько эта, на первый взгляд, простая мера – обращение за консультацией к юристу — может быть эффективной? Приведем пример: в нашей практике был случай, когда семейная пара обратилась за советом: подписывать или нет договор на приобретение квартиры в доме, который планировалось построить в интересующем их районе. Адвокат сделал категорический вывод: риски велики. Клиенты прислушались к совету адвоката. Как же эти клиенты остались благодарны, когда до настоящего момента вместо высотного дома они видят лишь участок земли, обнесенный забором, за которым вырыта лишь неглубокая яма.

Теперь о предпочтительных схемах приобретения недвижимости. Максимальные гарантии имеют те приобретатели, кто заключил договор долевого участия в строительстве. Почему?  Потому что эти отношения регулируются специальных законом, который действительно создавался с целью защитить интересы именно потребителей как экономически гораздо более слабой стороны договора. Проектная документация на строительство размещается в сети Интернет, сам договор проходит государственную регистрацию. В случае возникновения проблем реально будет защитить свои интересы в суде.

Вновь приведем пример из практики: застройщик допустил просрочку в передаче квартиры дольщикам на два года. После того, как квартира была передана, собственники обратились в Верх-Исетский суд г. Екатеринбурга с требованием о взыскании неустойки за просрочку, о компенсации морального вреда. В итоге в общей сложности суд присудил в пользу пострадавших собственников 500 000 рублей. А застройщик выплатил эти деньги, не дожидаясь выдачи исполнительного листа. Для взыскания этой суммы собственникам потребовалось лишь обратиться к адвокату, передать ему копии необходимых документов. Остальные вопросы были решены непосредственно адвокатом.

Самой рискованной схемой является приобретение недвижимости через вступление в ЖСК. Дело в том, что ЖСК относится к некоммерческим организациям, которые в идеале должны представлять собой объединения граждан, основанные на взаимном доверии, созданные для достижения какой-то общей цели, в том числе и для строительства многоквартирного дома. Кооператив был бы идеальной формой для строительства небольших домов, участники которого, например, работают  на одном предприятии. В реальности такие кооперативы строят огромные дома, с количеством квартир более 200. Какие злоупотребления возможны при такой схеме?

При ведении строительства в этом процессе задействованы застройщик, генеральный подрядчик, субподрядчики. Права, а самое главное – обязанности этих субъектов регулируются действующим законодательством. До начала текущего года существовала такая практика: ЖСК, созданные лет 10 назад, периодически изменяют свое название и начинают строительство все новых объектов. Для чего это делалось? У них не было никакого статуса в ходе строительства: они не были ни застройщиками, ни генподрядчиками. И только с начала 2014 г. законодатель закрыл этот пробел, указав, что все ЖСК, получившие разрешение на строительство после 01 января 2014 г., приобретают статус застройщиков. А ведь долгое время этот пробел использовался недобросовестными участниками строительного рынка. Какие риски несут пайщики ЖСК? Отношения между членами ЖСК регулируются уставом кооператива, а не законом. Вступая в кооператив, Вы принимаете все правила, которые кто-то до Вас сформулировал, возможно, и не в Ваших интересах.

Опять обратимся к практике. На рынке недвижимости появилось такое «модное» предложение, как пентхаусы – помещения на последних этажах многоэтажек. Каково же было удивление, когда адвокату были показаны документы на такой пентхаус. Официально это помещение в документах о праве собственности именуется… чердак. Конечно, слово чердак в тех документах, которые подписывал пайщик с кооперативом, не встречалось.

В этой статье изложены только советы, которые можно дать на стадии выбора недвижимости. Какие проблемы являются типичными после передачи жилья собственнику – отдельная тема, требующая еще более детального рассмотрения.

—

С уважением,

научный консультант коллегии, доцент, к.ю.н., Кожевина Е.В.