IgolkinaТоварищество собственников жилья  обратилось в Урало-Сибирскую коллегию адвокатов за оказанием помощи в защите нарушенных прав жителей многоквартирного жилого дома.

Проблема состояла в том, между жителями дома и собственником части подвальных помещений ООО ЖКО,  много лет длится конфликт, состоящий  в том, что собственники  многоквартирного жилого дома не могли реализовать установленные законодательством   права и обязанности по пользованию и поддержанию  технических помещений подвала в исправном состоянии.

ООО  ЖКО, осуществляя свои права собственника,  вело строительные работы в подвальных помещениях, в ходе которых были осуществлены незаконные действия по самозахвату технических подвальных помещений, принадлежащих собственникам многоквартирного дома на праве общей собственности:

самовольно установлены металлические двери, блокирующие вход  в подвальное помещения общего пользования № 18 со стороны улицы,  принадлежащий на праве общей долевой собственности жильцам многоквартирного дома;

самовольно установлена и заложена кирпичом с другой стороны  металлическая перегородка между помещениями подвала общего пользования № 17 и № 18, не принадлежащими ООО ЖКО на праве собственности;

закрыт проход в подвальное помещение общего пользования  № 18 – 16,1 кв.м., из которого можно пройти  в технические подвальные помещения, принадлежащие собственникам многоквартирного жилого дома на праве общей собственности: № 1, №10, №11, № 12, № 7, № 9;

представителям собственников помещений многоквартирного дома не обеспечивается проход   в   помещения подвала, который возможен только через площади подвала, № 2 и № 5, принадлежащие ООО ЖКО на праве собственности.

Блокировка доступа и фактический самозахват ООО ЖКО  подвальных помещений  парализовало нормальное функционирование системы коммунального жизнеобеспечения многоквартирного жилого дома.

Представителям собственников в лице органов управления ТСЖ, техническим специалистам, электрикам, сантехникам не предоставлен доступ  к подвальным помещениям для их осмотра и технического обслуживания, что могло привести к возникновению  аварийных ситуаций.

Неоднократное обращение к ООО ЖКО устно с предложениями урегулировать спорные вопросы, положительных результатов не давали.

Дело осложнялось периодическими столкновениями представителей ТСЖ  с охраной ООО ЖКО, которые заканчивались причинением вреда здоровью жителям дома, вызовом полиции и заявлениями председателя правления ТСЖ о возбуждении уголовного дела в отношении сотрудников ЖКО.

В такой напряженной  обстановке адвокатам Игорю Упорову и Ирине  Иголкиной необходимо было мобилизовать все  силы  для оказания РЕАЛЬНОЙ помощи жильцам дома.

Для начала адвокаты стали собирать доказательства, подтверждающие  отсутствие у жильцов возможности пользоваться помещениями подвала.

Данный факт был подтвержден актом не допуска от «26» марта 2013 года, оформленный собственниками  помещений многоквартирного жилого дома,  которые не смогли провести очередной осмотр  технических подвальных помещений с целью выявления и устранения аварийных ситуаций.

Затем в адрес ООО ЖКО, заказным письмом с уведомлением о вручении была отправлена претензия, в которой содержалось наше требование к Ответчику  устранить препятствия  в пользовании общим имуществом собственников в многоквартирном доме, и установлен срок ее исполнения.

Так как никаких действий по устранению препятствий в пользовании общим имуществом  ООО  ЖКО произведено не было, ТСЖ обратилось  в суд с иском к ООО ЖКО об устранении препятствия в пользовании помещениями подвала, принадлежащими собственникам помещений в многоквартирном доме.

В предварительном судебном заседании представитель ответчика представил отзыв на исковое заявление, в котором утверждал, что дела не существует, так как ответчик круглосуточно может представить проход в подвал по требованию истца.

В  тот же день,  «29»  мая 2013 года, когда состоялось предварительное судебное заседание,  мы  обратились к представителю ООО ЖКО с просьбой обеспечить проход  в подвал  жилого дома, однако в допуске нам снова было отказано, о чем был составлен  акт не допуска в помещения подвала от «29» мая 2013 года собственниками жилых помещений и главным специалистом территориального отдела Железнодорожного района муниципального бюджетного учреждения «Центр муниципальных услуг в жилищной и коммунальной сфере».

В результате проведенного мероприятия, двери в подвал по требованию собственников сотрудником охраны ООО ЖКО открыты не были и осмотр коммуникаций произведен не был.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушаются его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В исковом заявлении истец в обосновании своего законного права собственности на помещения подвала ссылался на  следующие нормы права:

 п.1 ст. 290 ГК РФ: «собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры».

п.  1 статьи 36 ЖК РФ: «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке».

Судом было  установлено, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме в силу Закона.

Доступ в помещения: техническое помещение машинного отделения № 1 — 7,4 кв.м.; помещение технического подполья № 1 — 197,7 кв.м.; техническое помещение помещения узла управления № 10-63,3 кв.м.; помещение технического подполья № 11 — 13,7 кв.м.; техническое помещение электрощитовой № 12 — 13,7 кв.м.; помещения подвала общего пользования: № 7 — 5,1 кв.м. и № 9 — 8,0 кв.м., возможен только через помещения подвала № 2 и № 5, принадлежащие ответчику.

Истцом в подтверждение своих доводов представлены в материалы дела акты допуска в подвальное помещение от 26.03.2013, от 29.05.2013, согласно которым ответчиком обществом с ограниченной ответственностью ЖКО  не был предоставлен доступ предстателям истца в спорное подвальное помещение, акты составлены,  в том числе с участием главного специалиста территориального отдела Железнодорожного района МБУ «Центр муниципальных услуг в жилищной и коммунальной сфере».

Доводы ответчика, изложенные в отзыве о наличии с 2011 года в спорных подвальных помещениях его представителя, готового круглосуточно предоставить доступ в подвальное помещение, судом отклоняется как не подтвержденные материалами дела.

Материалами дела подтверждается, и ответчик это обстоятельство не оспаривают, что вход (выход) в спорное подвальное помещение № 18 на момент обращения с иском и рассмотрения дела, заблокирован (закрыт) металлическими дверями.

Следовательно, установка металлических дверей, блокирующих вход в подвальное помещения общего пользования № 18 со стороны улицы, противоречат названным нормам права, квалифицируется судом как неправомерное поведение, направленное на препятствие собственником помещений в многоквартирном доме в пользовании общим имуществом.

Режим использования общего имущества устанавливается по решению собственников в порядке, предусмотренном статьями 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 6 Постановления).

Доказательств того, что собственники согласовали режим использования общего имущества – спорных подвальных помещений путем закрытия двери,  ведущей в помещение № 18 со стороны улицы, из материалов дела не усматривается.

При этом,  при наличии иного входа в спорное подвальное помещение, указанное обстоятельство не лишит истца права пользоваться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе использовать все имеющиеся в помещение входы в соответствии с определенным для них назначением.

Также неправомерна установка металлической перегородки между помещениями подвала № 17 и № 18, поскольку собственниками указанное действие согласовано не было, названное обстоятельство ограничивает права собственников помещений в многоквартирном доме на использование спорного общего имущества в подвале.

Кроме того истец просит обеспечить доступ в подвальные помещения: техническое помещение машинного отделения № 1 — 7,4 кв.м.; помещение технического подполья № 1 — 197,7 кв.м.; техническое помещение узла управления № 10-63,3 кв.м.; помещение технического подполья № 11 — 13,7 кв.м.; техническое помещение электрощитовой № 12 — 13,7 кв.м.; помещения подвала общего пользования: № 7 — 5,1 кв.м. и № 9 — 8,0 кв.м., через помещения подвала № 2 и № 5, принадлежащие ООО ЖКО.

Поскольку названные помещения являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, доступ в них возможен только через помещения подвала № 2 и № 5, принадлежащие ответчику, при отсутствии доказательств ответчика, подтверждающих наличие иного прохода в спорные помещения, кроме как через помещения № 2 и № 5, требования истца в указанной части также подлежит удовлетворению.

Таким образом, первый шаг по устранению конфликта между сторонами путем удовлетворения требований истца в Арбитражном суде в полном объеме был сделан с помощью адвокатов Урало-Сибирской коллегии адвокатов Игоря Упорова и Ирины Иголкиной.

Ждем   месяц до вступления судебного акта в законную силу, сносим незаконно установленные перегородки, заблокированные двери и начинаем пользоваться общедомовыми коммуникациями и помещениями, находящимися в собственности жителей дома!

__

С уважением,

адвокат Урало-Сибирской коллегии адвокатов И.А. Иголкина.