Самым дорогостоящим имуществом, как правило, является недвижимость.
Если гражданин является собственником такого имущества, то он в любой момент может им распорядиться.
Но если недвижимое имущество находится в общей собственности, то распорядиться им без достижения соглашения между всеми сособственниками невозможно. Такие споры о распоряжении общей собственностью не могут рассматриваться даже в суде.
Что же делать, если Вам принадлежит доля в праве собственности на недвижимость? Как можно ее продать?
Можно, но только путем предварительного получения соответствующего судебного решения, которое при соблюдении некоторых условий обязательно будет в Вашу пользу.
В качестве примера рассмотрим очень распространенную ситуацию.
Один сособственник фактически «захватывает» квартиру, пользуется ею по своему усмотрению (проживает сам либо сдает в наем), а другой собственник даже лишается доступа в свою квартиру. Обращения в полицию в таком случае результата не принесут: если между сособственниками возникла конфликтная ситуация, то в полиции будет составлено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, а также, возможно, в этом постановлении будет указано на необходимость обратиться в суд.
Чем может помочь адвокат в подобной ситуации?
К сожалению, наше законодательство на сегодняшний день практически не позволяет закрепить за каждым из сособственников право собственности на отдельные комнаты в квартире, то есть нельзя «сделать» квартиру коммунальной.
Но выход есть – нужно определить порядок пользования жилым помещением.
Кроме того, в зависимости от намерений конкретного клиента, одновременно можно заявить и требование о вселении в данное жилое помещение (если клиент действительно желает в нем проживать).
Что даст такое судебное решение?
Возможность получить исполнительный лист, в котором четко будут сформулированы те действия, которые имеет право осуществить судебный пристав-исполнитель.
Только судебный пристав-исполнитель сможет заставить других сособственников освободить выделенную в пользование комнату, предоставить беспрепятственный вход в квартиру, а в случае невыполнения решения суда у пристава есть законные средства для привлечения виновных лиц к ответственности.
Есть реальные прецеденты, когда сособственники несколько лет ничего не могли сделать с долей в праве собственности на квартиру.
В одном случае бывший супруг остался проживать в квартире, а бывшая жена была лишена возможности пользоваться квартирой, а попытки продать долю не имели никакого успеха. В других случаях квартиры перешли от родителей их детям в общую собственность, один сособственник «присваивал» себе все жилое помещение, а другой даже не мог в него проникнуть.
Только после определения порядка пользования данными квартирами удалось продать такие доли.
Другая проблема – наличие лиц, зарегистрированных в жилом помещении.
Это также является серьезным препятствием к продаже недвижимости. Но решить эту проблему через суд можно.
В настоящее время законодательство признает право пользования жилым помещением только за членами семьи собственника. Если же собственник продал это помещение, то право пользования у членов его семьи также прекращается.
За исключением одного случая – если бывший член семьи в момент приватизации данной квартиры имел право на приватизацию, но отказался от него, то оно пожизненно сохраняет право пользования этим помещением. В остальных случаях вопрос о снятии с регистрационного учета бывших членов семьи собственника – это только вопрос времени.
Также препятствием к совершению сделки с недвижимым имуществом может стать отказ Росреестра в государственной регистрации по причине отсутствия согласия супруга (бывшего супруга) на совершение такой сделки.
В некоторых случаях такие отказы бывают неправомерными и через суд можно добиться регистрации совершенной сделки.
Эти проблемы являются наиболее распространенными.
Но каждый спор требует индивидуального разрешения. Если у Вас есть недвижимое имущество, то оно должно приносить Вам пользу.
Если же наличие такого имущества превращается в проблему, значит, Вы просто не пытались ее решить с привлечением профессионала. И чем раньше будет начат судебный процесс для защиты ваших интересов, тем быстрее вы приобретете фактическую возможность владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.
—
С уважением,
Кожевина Е. В., научный консультант Урало-Сибирской коллегии адвокатов, к. ю.н., доцент кафедры гражданского права УрГЮА.
