Мужчина обратился к адвокату Урало-Сибирской коллегии адвокатов с просьбой об оказании квалифицированной юридической помощи во взыскании денежных средств за проданный объект недвижимого имущества.

Суть требований сводилась к тому, что при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества он недополучил часть денежных средств, предусмотренную указанным договором.

При детальном изучении представленных Клиентом документов выяснилось, что заключению основного договора предшествовало заключение Предварительного договора купли-продажи с условием о задатке, т.е. покупателем была внесена некоторая сумма в виде задатка, которая в последующем была включена в общую стоимость продаваемого объекта при расчетах за покупаемый объект.

Кроме этого, сложность дела заключалась в том, что при подписании основного договора в его текст была включена оговорка о том, что денежные средства были переданы покупателю в полном объеме, претензий у сторон не имеется.

На самом деле, в силу представленной Клиентом Расписки покупателя выяснилось, что денежные средства были переданы не в полном объеме и что оставшуюся их часть покупатель обязуется передать продавцу через два месяца после заключения указанного договора купли-продажи.

Во исполнение условий указанной расписки покупателем через некоторое время действительно была передана продавцу сумма денежных средств, но она оказалась недостаточной для полного погашения долга.

Остаток долга покупатель оплачивать отказался, сославшись на то, что больше он ничего не должен продавцу.

В ходе проведенной работы с Клиентом, а также с рядом свидетелей, адвокату всё же удалось доказать наличие долга со стороны покупателя.

Вообще, указанная схема расчетов в настоящее время далеко не редкость.

Это обуславливается прежде всего тем, что, если включить в текст Договора купли-продажи недвижимого имущества условие о рассрочке оплаты по договору (а в данном случае речь идет именно о рассрочке платежа), то неминуемо возникает «залог в силу закона», как говорят юристы.

Это есть не что иное, как ипотека, но на облегченных условиях, когда не нужно выплачивать банку проценты за пользование его денежными средствами, вы просто договариваетесь с продавцом о том, что деньги отдадите ему не сразу, а, например, частями.

В последующем, после полной оплаты долга придется опять ездить в Росреестр и снимать данное обременение, что опять же не очень удобно.

Поэтому стороны по такому договору и используют подобную схему.

Так какому доказательству суд всё-таки должен отдать предпочтение: расписке о существовании долга или договору, в котором сказано, что расчет между сторонами произведен полностью?

В настоящее время существующая судебная практика сводится к тому, что предпочтение необходимо отдавать именно Расписке.

Кроме этого, суды также исходят из того, что деньги, переданные продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи являются не чем иным, как задатком за покупаемый объект, данная сумма должна входить в общую цену объекта и вот почему.

Согласно ч.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч.1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли- продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Частью 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ч.2 ст.408 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.

При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение.

В этих случаях кредитор считается просрочившим.

В соответствии с ч.З ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Кроме этого, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Как следует из указанной статьи, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

—

С уважением,

адвокат Грязнова И.В., Урало-Сибирская коллегия адвокатов.