Login

Lost your password?
Don't have an account? Sign Up

Какому доказательству в споре об оплате приобретаемого объекта недвижимости суд отдаст предпочтение: собственноручно написанной покупателем расписке или включенной в текст договора купли-продажи оговорке о полной оплате приобретаемого имущества?

Мужчина обратился к адвокату Урало-Сибирской коллегии адвокатов с просьбой об оказании квалифицированной юридической помощи во взыскании денежных средств за проданный объект недвижимого имущества.

Суть требований сводилась к тому, что при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества он недополучил часть денежных средств, предусмотренную указанным договором.

При детальном изучении представленных Клиентом документов выяснилось, что заключению основного договора предшествовало заключение Предварительного договора купли-продажи с условием о задатке, т.е. покупателем была внесена некоторая сумма в виде задатка, которая в последующем была включена в общую стоимость продаваемого объекта при расчетах за покупаемый объект.

Кроме этого, сложность дела заключалась в том, что при подписании основного договора в его текст была включена оговорка о том, что денежные средства были переданы покупателю в полном объеме, претензий у сторон не имеется.

На самом деле, в силу представленной Клиентом Расписки покупателя выяснилось, что денежные средства были переданы не в полном объеме и что оставшуюся их часть покупатель обязуется передать продавцу через два месяца после заключения указанного договора купли-продажи.

Во исполнение условий указанной расписки покупателем через некоторое время действительно была передана продавцу сумма денежных средств, но она оказалась недостаточной для полного погашения долга.

Остаток долга покупатель оплачивать отказался, сославшись на то, что больше он ничего не должен продавцу.

В ходе проведенной работы с Клиентом, а также с рядом свидетелей, адвокату всё же удалось доказать наличие долга со стороны покупателя.

Вообще, указанная схема расчетов в настоящее время далеко не редкость.

Это обуславливается прежде всего тем, что, если включить в текст Договора купли-продажи недвижимого имущества условие о рассрочке оплаты по договору (а в данном случае речь идет именно о рассрочке платежа), то неминуемо возникает «залог в силу закона», как говорят юристы.

Это есть не что иное, как ипотека, но на облегченных условиях, когда не нужно выплачивать банку проценты за пользование его денежными средствами, вы просто договариваетесь с продавцом о том, что деньги отдадите ему не сразу, а, например, частями.

В последующем, после полной оплаты долга придется опять ездить в Росреестр и снимать данное обременение, что опять же не очень удобно.

Поэтому стороны по такому договору и используют подобную схему.

Так какому доказательству суд всё-таки должен отдать предпочтение: расписке о существовании долга или договору, в котором сказано, что расчет между сторонами произведен полностью?

В настоящее время существующая судебная практика сводится к тому, что предпочтение необходимо отдавать именно Расписке.

Кроме этого, суды также исходят из того, что деньги, переданные продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи являются не чем иным, как задатком за покупаемый объект, данная сумма должна входить в общую цену объекта и вот почему.

Согласно ч.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч.1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли- продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Частью 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ч.2 ст.408 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.

При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение.

В этих случаях кредитор считается просрочившим.

В соответствии с ч.З ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Кроме этого, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Как следует из указанной статьи, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

С уважением,

адвокат Грязнова И.В., Урало-Сибирская коллегия адвокатов.

One comment

  1. Admin

    Верхнепышминский городской суд
    Свердловской области
    г. Верхняя Пышма, ул. Ленина, 50
    Истец: ФИО1
    Ответчик: ФИО2
    ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
    о взыскании денежных средств
    15.08.2008 г. между Истцом и Ответчиком, в присутствии свидетеля ФИо3, было заключено Соглашение о том, что Истец обязуется в будущем продать, а Ответчик обязуется купить садовый участок № в СНТ № «», предусмотрен срок заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества – до 30.11.2008г, а также стороны пришли к соглашению о цене указанного имущества – 500 000 (пятьсот тысяч) рублей.
    При подписании указанного Соглашения Ответчиком было передано Истцу в качестве частичного платежа за приобретаемый объект – 100 000 (сто тысяч) рублей.
    Таким образом, между сторонами был заключен по своей правовой природе Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке.
    26.11.2008г. был заключен основной договор купли-продажи указанного выше недвижимого имущества (далее – Договор), прошедший регистрацию в УФРС по Свердловской области 19.12.2008г.
    В п. 3 Договора указано, что «Расчет произведен полностью. Претензий у сторон не имеется», что не соответствует действительности по следующим основаниям.
    1. При подписании Договора Истец выдал Ответчику Расписку о том, что им получено от него 340 000 (триста сорок тысяч) руб.
    В указанную сумму вошли и денежные средства, полученные ФИО1 при подписании Соглашения.
    Внизу указанной расписки ФИО2 была собственноручно сделана запись о том, что оставшуюся часть денежных средств (сто шестьдесят тысяч рублей) он обязуется вернуть через 2 (два) месяца. Т.е. до 26.01.2009г.
    2. К указанному сроку Ответчик смог передать Истцу только 50 000 (пятьдесят тысяч) руб., расписка в этом случае не составлялась.
    Оставшиеся денежные средства в размере 110 000 (сто десять тысяч) руб. Ответчик до настоящего времени выплачивать отказывается, мотивируя свой отказ тем, что он якобы ему ничего не должен.
    Итак, долг Ответчика на момент рассмотрения дела в суде составляет 110 000 (сто десять тысяч) руб.
    Между тем, ФИО2 фактически пользуется приобретенным недвижимым объектом с момента заключения договора купли-продажи, он был передан ему Покупателем при его подписании, о чем свидетельствует п. 5 Договора.
    В соответствии с ч. 2 ст. 408 ГК РФ, кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.
    Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке.
    Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе.
    Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.
    Исходя из этого, обязательство по оплате недостающей суммы ФИО2 не прекращено, т.к. долговая расписка находится у его кредитора – ФИО1
    Исходя из судебной практики, наличие в договоре условия о том, что расчеты между сторонами полностью произведены, не подтверждает факта оплаты товара в силу того, что единственным прямым доказательством получения спорной денежной суммы является соответствующая Расписка, а ссылка на п. 3 Договора является косвенным доказательством.
    На основании ч. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Т.о. возможность расторжения Договора у Продавца отсутствует, т. к. она им (Договором) не предусмотрена.
    В силу ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
    Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
    Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
    Согласно п. 3 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 13 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» Исходя из пункта 1 статьи 395 Кодекса в случаях, когда сумма долга уплачена должником с просрочкой, судом при взыскании процентов применяется учетная ставка банковского процента на день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты долга), если договором не установлен иной порядок определения процентной ставки.
    При взыскании суммы долга в судебном порядке и при отсутствии в договоре соглашения о размере процентов суд вправе определить, какую учетную ставку банковского процента следует применить: на день предъявления иска или на день вынесения решения суда.
    В этом случае при выборе соответствующей учетной ставки банковского процента необходимо, в частности, принимать во внимание, в течение какого времени имело место неисполнение денежного обязательства, изменялся ли размер учетной ставки за этот период, имелись ли длительные периоды, когда учетная ставка оставалась неизменной.
    Если за время неисполнения денежного обязательства учетная ставка банковского процента изменялась, целесообразно отдавать предпочтение той учетной ставке банковского процента (на день предъявления иска или на день вынесения решения судом), которая наиболее близка по значению к учетным ставкам, существовавшим в течение всего периода просрочки платежа.
    С учетом данного положения при расчете процентов по ст. 395 ГК РФ была взята средняя ставка рефинансирования ЦБ РФ с даты заключения Договора до даты рассмотрения дела в суде – 10%.
    Сумма процентов по состоянию на 23.11.2010г. составляет 20 075 (двадцать тысяч семьдесят пять) рублей (110 000/360*657*10%).
    Согласно ч. 1 ст. 39 ГПК РФ, Истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.
    На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 309, 395, 408, 486 ГК РФ, ст. 39, 131-132 ГПК РФ,
    Прошу:
    1. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 недополученные по Договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.11.2008г. денежные средства в размере 110 000 (сто десять тысяч) рублей.
    2. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 20 075 (двадцать тысяч семьдесят пять) рублей.
    3. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 стоимость услуг представителя в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей.
    4. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченную при подаче искового заявления гос. пошлину в размере 4 101 (четыре тысячи сто один) руб. 50 коп.
    Приложения:
    1. Квитанция об оплате гос. пошлины на сумму 701,5 руб.
    2. Договор об оказании юридических услуг
    3. Расписка в получении денежных средств от 19.11.2010г.
    4. Распечатка о ставке рефинансирования ЦБ РФ
    Представитель по доверенности Грязнова И.В.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован.

*
*