В «Российской газете» опубликована статья известного уральского журналиста Дарьи Кезиной по проблемному вопросу о признании сделок купли-продажи жилья недействительными и ничтожными.

Адвокат Упоров Игорь Николаевич, президент Урало-Сибирской коллегии адвокатов Упоров И.Н. рассказал корреспонденту Российской газеты свое видение по этой проблеме.

Ему удалось безнаказанно несколько раз продать квартиру, подаренную государством, и вернуть ее через суд, не отдавая обманутым покупателям ни копейки.

Сделка с дьяволом

Мужчина каждый раз требовал признать сделку недействительной. И легко выигрывал процесс: во время службы он получил контузию и состоял на учете в психоневрологическом диспансере как частично недееспособный. А такие люди  не могут совершать сделки от своего имени. Ветерану велели вернуть деньги покупателям, но тот разводил руками: «Я же инвалид, я их где-то потерял». Так несколько семей остались у разбитого корыта.

Трагедий можно было избежать, если бы риелтор или нотариус проверили юридическую чистоту совершаемых сделок, считает полковник в отставке, президент Урало-Сибир­ской коллегии адвокатов Игорь Упоров.

— За 23 года работы в органах внутренних дел я  убедился, что риелторы и нотариусы лишь зарабатывают на сделках свой процент прибыли (от 10 до 300 тысяч рублей), но не несут никакой ответ­ственности, если договор признается недействительным, — рассказывает «РГ» эксперт. —  Риелторы могут проверить историю квартиры, когда собирают десятки бумаг для предоставления в Регистрационную палату, но не делают этого. Часто люди, оставшись с бедой один на один, недоумевают: «Как так, мне же  риелтор подготовил все справки по сделке?!»

В мае Госдума в первом чтении одобрила поправки в Гражданский кодекс: с 1 октября все сделки купли-продажи могут удостоверяться нотариусами, которые будут передавать документы на госрегистрацию и — главное — нести персональную ответственность за «чистоту» сделок. Однако  некоторые юристы считают, что это проблему не решит, а лишь даст нотариусу возможность дополнительного заработка.

Страховка от страха

По подсчетам специалистов, около 10 — 12 процентов сделок с недвижимостью в нашей стране осуществляются с нарушениями и признаются ничтожными либо оспоримыми.

Даже тщательное изучение истории квартиры не всегда гарантирует ее надежность. По ГК РФ сделку могут признать недействительной в течение трех лет. Эксперты рекомендуют оформлять полис титульного страхования на случай утраты права собственности на жилье.  Но если на Западе это страхование работает более-менее успешно, то в России его механизмы еще не отработаны.

«Белые» риелторы утверждают, что несут ответственность перед клиентами. Как рассказал исполнительный директор Уральской палаты недвижимости (УПН) Рустем Галеев, люди могут обращаться в сертифицированные агентства, которые являются членами палаты, с опытом работы не менее двух лет. В Екатеринбурге  таких более 200. У  УПН  заключены договоры страхования ответ­ственности на общую сумму  200 миллионов рублей. Крупные риелторы охотно страхуют  риски: это необходимое условие для получения сертификата соответ­ствия услуг требованиям нацстандарта. А клиенты могут рассчитывать в особых случаях на компенсацию страховщиком части убытков в размере единоразовой выплаты — в пределах пяти миллионов рублей.

Похитители квартир

Юристы предупреждают: достаточно левше расписаться в документах правой рукой (и наоборот), чтобы был повод оспорить сделку.

Часто люди становятся жертвами по своей вине. В Екатеринбурге был случай, когда риелтор предложил одинокому пенсионеру обменять трехкомнатную квартиру на двухкомнатную с доплатой 550 тысяч рублей. Дедуля въехал в квартиру поменьше и напомнил о доплате. На что мошенник  показал старику документ, где тот действительно расписался в получении полумиллиона, хотя в реальности этих денег не видел.

Легко потерять квартиру, если вам ее продал человек, стоящий на учете у медиков как алкоголик или наркоман (в Свердловской области таких  десятки тысяч). Он может заявить, что подписывал договор в нетрезвом виде, и суд, скорее всего, признает сделку ничтожной.

Не реже жертвами становятся обеспеченные люди. Респектабельный на вид клиент через агентство снял в центре Екатеринбурга квартиру за 70 тысяч рублей в месяц и полгода исправно платил. А потом перестал отвечать на звонки. Обеспокоенные хозяева приехали и увидели на дверях новые замки. Оказалось, квартиросъемщик успел продать их жилье несколько раз  — последний за 13 миллионов. По документам покупатели тоже являлись собственниками! Мошенник заявил якобы об утере документов в госорганы, легко восстановил дубликаты и совершал сделки по липовой доверенности. После долгих хлопот настоящие хозяева в итоге вернули через суд право собственности.

В другом случае сотрудник одного из екатеринбургских предприятий захотел продать старую квартиру и купить новую, в другом районе. Решил сэкономить на риелторе от 3 до 5 процентов от стоимости жилья в надежде, что найденных в Интернете инструкций ему будет достаточно, чтобы провернуть сделку самостоятельно. Но, оказалось, даже на специализированных сайтах невозможно узнать обо всех нюансах и подводных камнях при купле-продаже недвижимо­сти.

Екатеринбуржец сам собрал справки, нашел покупателя и начал переговоры. Покупатель сразу внес солидный задаток -100 тысяч рублей. Однако на деле он оказался изощренным мошенником, который просчитал, что неопытный продавец гарантированно не успеет подготовить все документы на продажу к сроку, указанному в договоре.

И сделка действительно не состоялась «по вине продавца», который был обязан вернуть якобы пострадавшему покупателю удвоенную сумму задатка — 200 тысяч. Специалисты даже не рискуют называть эту схему мошеннической, так как фактически она происходит в рамках законодательства. Просто один грамотный участник сделки пользуется неопытностью другого.

«Квартирами с тараканом» риелторы называют жилище, в котором прописан человек, не являющийся соб­ственником, но обладающий правом проживания в нем. В Екатеринбурге был случай, когда один богач купил   квартиру своей дочери-студентке. Однажды в дверь позвонил мужчина, который показал девушке паспорт с отметкой о прописке по этому же адресу. Юристы несколько месяцев улаживали ситуацию с нежданным гостем и в итоге выплатили ему солидные отступные, так как суд гарантированно подтвердил бы его право остаться в квартире.

Без гарантий

Есть страны, где право собственности считается нерушимым. Например, в Великобритании государство гарантирует, что если вы стали соб­ственником и соответствующая запись внесена в реестр, никто ваше жилье отнять не может. В России же реальны десятки мошеннических схем.

— Право — это искусство добра и справедливости, — итожит Игорь Упоров. — На Западе судебная практика носит прецедентный характер, наши же судьи часто принимают решение на основании своего внутреннего убеждения и в соответствии с имеющимися доказательствами. Часто выносятся несправедливые и необоснованные решения. Пока государство не нач­нет гарантировать гражданам право собственности, каждый рискует остаться с мошенниками один на один.

Как  минимизировать  риски?

Накануне  сделки можно  обезопасить себя  через  титульное страхование, обращение в риелторские агентства с надежной репутацией или консультацию с профильными юристами;

потребуйте  у продавца квартиры справку, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, не признан судом недееспособным;

проверить историю квартиры можно, поговорив с соседями, через домовые книги, паспортные столы;

с копиями документов, которые вам  дал  участник  сделки, обратитесь в Росреестр, где должны установить, кому принадлежит квартира, не наложен  ли  на  нее арест, не находится ли она в ипотеке;

не покупайте квартиру у человека, который продает ее по доверенности, — стоит настоять на встрече  с хозяином, так как подпись  и  печать нотариуса могут быть липовыми;

дешевизна  продаваемой квартиры — первый сигнал возможного подвоха.

Владимир Ярков,

вице-президент Федеральной нотариальной палаты России, президент Нотариальной палаты Свердловской области:

— В России за 20 с лишним лет реформ  так и не создан полностью юридически безопасный оборот  недвижимости, который бы в равной степени защищал права продавца и покупателя. Существующий рынок в значительной степени непрозрачен, основан на консультациях  малоквалифицированных посредников, на расчетах наличными деньгами, на занижении цен в договорах, что является питательной средой  для преступности и коррупции.

Ошибки в законодательном регулировании привели к тому, что нотариусы сегодня практически не удостоверяют сделки с недвижимым имуществом. Следует иметь в виду, что минимальная сумма страхового покрытия нотариуса составляет 5 миллионов рублей по договорам ипотеки, 2 миллиона по другим договорам и дополняется коллективным страхованием со стороны Нотариальной палаты на сумму не менее 5 миллионов рублей на каждый случай. Тарифы установлены  Налоговым кодексом, носят регрессивный характер и составляют максимум 0,5 процента от суммы договора.  Если участники сделки решат воспользоваться услугами  нотариуса, он вправе передать документы на государственную регистрацию и получить их по завершении этих процедур, что обеспечивает дополнительные гарантии законности.

Обращение к институту нотариата в проекте изменений Гражданского кодекса нашей страны вполне  закономерно, поскольку целью реформы является создание прозрачного и законного  оборота недвижимости. В новой системе нотариус будет сам собирать и проверять документы, расчеты проведет через свой публичный депозитный счет, что устранит риски, возникающие при передаче наличных денежных средств. Не менее важным  будет и существенное снижение расходов граждан при совершении сделок с  недвижимостью, поскольку гонорары действующих сейчас посредников в среднем составляют от 3,5  до 10 процентов, а нотариальный тариф  — от 0,5 до 1 процента.

В заключение также следует сказать, что Министерством юстиции России подготовлен проект нового закона «О нотариате и нотариальной деятельности», который существенно изменит деятельность нотариата, повысит уровень имущественных гарантий и обеспечит условия для безопасного и прозрачного рынка недвижимости.

Скачать файл

Квартира с тараканом