Адвокатом Урало-Сибирской коллегии адвокатов дано детальное разъяснение реформ гражданского законодательства, касающихся отмены правила о государственной регистрации договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты жилых помещений.
В свете весенних реформ гражданского законодательства, все чаще возникают закономерные вопросы из серии: «А что же именно изменилось в законе, в каких конкретно вопросах и как это повлияет на процесс заключения сделок?»
На мой взгляд, необходимо рассмотреть некоторые наиболее тесно касающиеся граждан изменения законодательства, а именно — отмену регистрации Договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты (пожизненного содержания с иждивением) жилых помещений.
Если ранее Гражданским Кодексом устанавливалась обязательная регистрация данных Договоров, а также регистрация перехода права собственности на объект недвижимости по данным видам сделок, то после вступления в силу ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.2012 г. № 302 ФЗ, регистрация самих Договоров отменена.
Рассмотрим данное изменение более подробно на примере Договора Купли-продажи жилого помещения: ранее, по правилам статьи 558 ГК РФ, регистрации подлежал, как сам Договор купли-продажи жилого помещения, так и переход права собственности от продавца к покупателю (причем за каждое из действий уплачивалась государственная пошлина), но с 1 марта 2013 г.
Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на объект от Продавца к Покупателю.
Иными словами, никаких регистрационных печатей на самом Договоре после прохождения процедуры регистрации права собственности не будет, и если ранее сделка считалась заключенной с момента государственной регистрации, то теперь
Договор купли-продажи вступает в силу с момента его подписания сторонами.
Однако, не следует путать момент вступления договора в силу, с моментом приобретения покупателем права собственности на объект. В этом вопросе изменений не произошло –
Сторона покупателя приобретает право собственности на объект ТОЛЬКО после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра.
То есть, для сторон сделки, кроме момента заключения договора, а также того, что договор теперь не подлежит государственной регистрации ничего, радикально не поменялось. Самым важным перед заключением Договора является то, что Продавцу и Покупателю необходимо решить — самостоятельно ли они будут проходить процедуру регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра или же предварительно прибегнут к нотариальному удостоверению сделки. (Что для данного вида Договора не является обязательным и проводится лишь в случае, если стороны обоюдно решили пройти процедуру удостоверения).
Рассмотрим вариант без нотариального удостоверения сделки если:
Стороны сделки – физические лица
В случае, если стороны сделки – физические лица решили пройти процедуру регистрации права собственности на объект недвижимости самостоятельно, Продавец и Покупатель должны обратиться в Управление Росреестра по месту их нахождения и подать необходимый пакет документов, который одинаков для регистрации перехода права собственности не только для Договора купли-продажи жилого помещения, но также и для Договоров мены, дарения, ренты (пожизненного содержания с иждивением, пакет документов состоит из:
— Заявления о регистрации перехода права собственности, которое подается Продавцом (лицом, отчуждающим объект), а также Заявления о регистрации права собственности, которое подается Покупателем (лицом, приобретающим объект).
— Оригиналов документов, удостоверяющих личность заявителей.
— Документа об уплате государственной пошлины, предоставляется оригинал и копия. (Не представляется, если физическое лицо на основании статьи 333.35 НК РФ освобождено от уплаты государственной пошлины; в случаях, установленных статьей 333.35 НК РФ, вместо указанного документа представляется документ, являющийся основанием для предоставления льготы (оригинал и копия).
Также необходимо отметить, что с отменой регистрации самого Договора купли-продажи с 1 марта 2013г., государственная пошлина уменьшилась в размерах ровно вдвое. На сегодняшний день для физических лиц госпошлина за регистрацию перехода права собственности составляет 1000 руб., а для юридических – 15 000 руб., оплачивается госпошлина стороной Покупателя.
— Оригинала и копии документа, подтверждающего полномочия на подписание Договора, в случае, если Договор по ряду причин был подписан представителем физического лица, а не им самим, необходимо предоставить
— Правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности лица на объект недвижимости.
— Необходимо предоставить и сам договор (купли-продажи, мены, дарения) совершенный в простой письменной форме — оригинал, не менее 2-х экземпляров.
— Есть также нюансы, касающиеся Договора мены — если по договору мены отчуждаются жилые помещения, расположенные на территории различных регистрационных округов (субъектов Российской Федерации), договор регистрируется единожды по выбору заявителей в одном из органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, действующих на территории регистрационных округов, в пределах которых расположены такие жилые помещения.
— Ранее необходимо было предоставлять Кадастровый паспорт помещения, либо технический паспорт, однако с 01.01.2013г. данное требование отменено.
Возможно, для проверки законности сделки возникнет необходимость предоставить и иные документы, включая:
— документ, подтверждающий исполнение продавцом условия договора купли продажи, с исполнением которого стороны договора связывают возможность перехода права на объект недвижимости к покупателю (например, когда договором предусмотрено, что право собственности на объект недвижимости сохраняется за продавцом до передачи покупателем продавцу обусловленной договором цены) (оригинал и копия);
— нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемый (приобретаемый) объект недвижимости не находится (не поступает) в совместной собственности супругов (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия, решение суда – не менее 2-х экземпляров копий);
— разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет, и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами) (оригинал и копия);
— согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (оригинал и копия);
— письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если объект отчуждается (приобретается) несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (оригинал и копия);
— письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано лицу, отчуждающему объект недвижимости, в обеспечение пожизненного содержания (оригинал и копия);
— документы, подтверждающие, что продавец доли в праве (комнаты в квартире) известил в письменной форме остальных участников долевой собственности (остальных собственников комнат) о намерении продать свою долю (комнату) с указанием цены и других условий, на которых ее продает (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением) либо документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли (комнаты) (при продаже постороннему лицу (мене, ренте, предусматривающей передачу имущества за плату) комнаты в коммунальной квартире или доли в праве общей собственности на жилое помещение) (оригинал и копия).
— Заявителем – физическим лицом по собственной инициативе может быть представлен паспорт объекта культурного наследия (если жилое помещение является объектом культурного наследия, включенным в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, и такой документ ранее не представлялся на государственную регистрацию сделок с этим объектом) (оригинал и копия).
Если же заявителем такой документ не предоставлен по собственной инициативе, сведения запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке межведомственного взаимодействия. Но необходимо иметь ввиду, что это потребует определенных временных затрат.
Далее рассмотрим вариант без нотариального удостоверения сделки, если:
Сторона покупателя — юридическое лицо
список предоставляемых в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии документов будет тот же, за рядом дополнений:
— Документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица (оригинал).
— Документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и обычная копия, а если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия, 2 экземпляра).
— Учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) в оригиналах либо нотариально заверенных копиях, а также предоставляется и обычная копия.
— Документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора лицом, не являющимся руководителем или иным лицом, действующим от имени юридического лица без доверенности (оригинал и копия, а если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия, 2 экз.).
— Документ об уплате государственной пошлины (оригинал и копия). (Не представляется, если юридическое лицо на основании статьи 333.35 НК РФ освобождено от уплаты государственной пошлины.). Размер государственной пошлины за совершение регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества для юридических лиц, как упоминалось ранее, составляет 15 000 руб.
— Согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении либо оперативном управлении унитарного предприятия (оригинал и копия).
— Решение компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (оригинал и копия). (Отсутствие такого документа в составе представленных документов подтверждает, что для юридического лица сделка не является крупной, она также не является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность.)
Заявителем – юридическим лицом по собственной инициативе также могут быть представлены:
— Документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица (оригинал или нотариально заверенная копия и обычная копия).
— Паспорт объекта культурного наследия (если жилое помещение является объектом культурного наследия, включенным в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, и такой документ ранее не представлялся на государственную регистрацию сделок с этим объектом) (оригинал и копия).
Если же заявителем указанные документы не представлены по собственной инициативе, сведения будут запрашиваться органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке межведомственного взаимодействия, поэтому, если представление этих документов не представляет проблемы, лучше дополнить ими собираемый пакет изначально.
Срок регистрации, как для юридических, так и для физических лиц один и он не должен превышать 18 календарных дней со дня приема заявления (п. 3 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.). Необходимо отметить, что изменения в сроках регистрации произошли с 1 октября 2013г., ранее срок регистрации перехода права составлял 20 календарных дней.
Данные списки размещены на федеральном официальном сайте Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Ознакомиться с ними можно подробнее, пройдя по ссылке: http://www.to66.rosreestr.ru/registr/rights_1/.
Теперь детально рассмотрим плюсы и минусы второго варианта – если перед заключением сделки, стороны, будь то физические или юридические лица, решили прибегнуть к ее нотариальному удостоверению.
Договор купли-продажи, также как и Договор мены и Договор дарения не нуждается в обязательном нотариальном удостоверении и делается лишь в случае, если стороны обоюдно решили пройти процедуру удостоверения.
Необходимо также подметить, что определение «нотариального удостоверения сделок» тоже является новеллой гражданского законодательства. Ранее точного определения того, что подразумевает под собой «нотариальное удостоверение сделок» не приводилось, а только упоминалось о том, что оно, в определенных законом случаях, должно осуществляться, и несоблюдение данного требования влечет ничтожность сделки.
Теперь же, с вступлением в силу редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, в пункте 1 статьи 163 ГК РФ присутствует точная дефиниция – «Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности».
Итак, плюсы нотариального удостоверения сделки, это то, что проведя проверку:
- Нотариус самостоятельно составляет и удостоверяет Договор купли-продажи жилого помещения.
- После нотариального удостоверения сделки, подать пакет документов в Управление Росреестра могут не обязательно обе стороны, а одна из сторон, либо нотариус самостоятельно или его помощник.
- Срок регистрации перехода права собственности сокращается с 18-ти календарных дней до 3-х рабочих дней, что является существенным плюсом, если при совершении сделки вы по каким-либо причинам ограничены во времени (Сокращенные сроки государственной регистрации установлены Приказом Управления от 19.11.2012 № П/361).
- Еще одним из немаловажных плюсов является то, что в соответствии с «Основами законодательства РФ о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1 в ред. От 05.04.2013г.), нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству Российской Федерации, или неправомерного отказа в совершении нотариального действия, а также разглашения сведений о совершенных нотариальных действиях. Возмещение вреда осуществляется за счет страхового возмещения по заключенному договору страхования гражданской ответственности нотариуса, занимающегося частной практикой, а при его недостаточности — за счет имущества такого нотариуса в пределах разницы между страховым возмещением и фактическим размером ущерба. Имущественный вред, причиненный нотариусом умышленно, возмещается исключительно за счет принадлежащего ему имущества.
То есть, теоретически, предварительно подстраховаться путем нотариального удостоверения сделки является не самой худшей из идей, однако, есть и определенные минусы,а именно:
- Высокая стоимость – это, пожалуй, является одним из наиболее весомых минусов. Обойдется нотариальное удостоверение сделки, в зависимости от стоимости приобретаемого объекта от 10-ти тысяч рублей. Точную цену необходимо узнавать в самой нотариальной конторе, предварительно, назвав стоимость объекта.
- Далее, в силу того, что нотариус тоже осведомлен об ответственности, возложенной на него законом, он попросит предоставить пакет документов, который будет детальнее, чем тот, что требуется для подачи заявления в Управление Росреестра. Опять же, у каждого из нотариусов требования могут различаться, однако Кадастровый паспорт помещения, выписку из технического паспорта объекта (именно те, которые теперь предоставлять при подаче заявления на регистрацию перехода права собственности не нужно) нотариус, все-таки потребует. Также необходимо будет представить Свидетельство о праве собственности, правоустанавливающие документы, справку об отсутствии арестов на имуществе, справку об инвентаризационной стоимости, справку по форме 40, а также согласие супруга на сделку (если имущество было приобретено в браке).
Обобщая вышесказанное, можно сделать вывод о том, что довольно значительные перемены произошли в гражданском законодательстве за последнее время и еще не менее значительные, скорее всего, произойдут.
Самые важные из них, это:
— Отменена обязательная государственная регистрация Договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты жилых помещений, что сократило размер госпошлины вдвое, однако осталась государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимого имущества.
— Теперь государственная пошлина платится стороной покупателя только за государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества и составляет 1 000 руб. для физических лиц и 15 000 руб. для юридических лиц.
— Изменен срок регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра, Теперь он сокращен с 20-ти до 18-ти календарных дней.
— Введено определения «нотариального удостоверения сделок».
Одним из немаловажных заключений, является то, что лицу, будь то обычный гражданин или же юридическое лицо, решившему купить, продать, подарить или обменять жилое помещение, необходимо решить вопрос о том — стоит ли обезопасить себя путем проведения не обязательной и дорогостоящей процедуры нотариального удостоверения сделки или же собрать и подать пакет документов в Управление Росреестра самостоятельно, не прибегая к профессиональной помощи квалифицированных юристов. Вопрос риторический и дискуссионный, но самое главное, что решать лицо, приобретающее или отчуждающее имущество должно взвешенно.
—
С уважением, Синицина Юлия Ильинична,
адвокат Урало-Сибирской коллегии адвокатов.
