Добрый день.
Ситуация вкратце следующая.
Когда-то в 60-е годы было садоводческое товарищество и, соответственно, большой сад. Земля принадлежала товариществу, по всей видимости, на каком-то ограниченном вещном праве — либо хозяйственного ведения, либо оперативного управления — это пока не выяснили. Затем товарищество стало раздавать земельные участки своим членам во владение и пользование. Поскольку дело было в СССР — передача оформлялась каким-то документом. С момента такой вот передачи у участка сменилось несколько владельцев — передача из рук в руки осуществлялась путем изменения записи в членской книжке участника товарищества. Клиентка наша — третий по счету владелец, причем предыдущие умерли и вызвать их в суд не представляется возможным. Директор товарищества, при котором вся эта передача осуществлялась, тоже умер.
Сейчас имеем результат: дама сделал межевание, определила границы земельного участка, индивидуализировав его как объект недвижимости. Подала документы на приватизацию и ей отказали — под предлогом того, что участок находится в собственности РФ. При этом все годы владения участком она благополучно платила за него налоги.
Что делать?
И более детально: каким образом участок попал в собственность РФ, — ведь сначала он был передан во владение товарищества, которое, в свою очередь, отдало его гражданам? Можно ли это оспорить? Является ли запись в членской книжке и несение бремени содержания участка основанием для признания права собственности? Какие требования предъявлять в суд? И может ли нам помешать тот факт, что приватизация заканчивается в марте? И еще один маленький нюанс — выяснилось, что участок находится в аренде у какой-то фирмы — то есть, Российская Федерация в лице не знаю какого органа, вроде как владея им на праве собственности, сдала его в аренду:))
Как нам быть?
Основываясь на ч. 2 ст. 28 ЗК, вы имеете право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан осуществляется за плату, а в случаях, установленных законом, осуществляется бесплатно.
На основании ст. 29 ЗК, можно сделать вывод о том, что предоставление гражданам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных “органов” государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
В соответствии со ст. 28 ФЗ « О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу настоящего Федерального закона было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя.
К данному заявлению прилагаются следующие документы:
описание местоположения такого земельного участка, подготовленное этим гражданином;
заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения такого земельного участка местоположению земельного участка, фактически используемого гражданином.
В случае, если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган самостоятельно запрашивает:
— сведения о правоустанавливающих документах на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения, в федеральном “органе” исполнительной власти, уполномоченном на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если такие сведения содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в иных случаях указанные сведения запрашиваются у заявителя);
— сведения о данном некоммерческом объединении, содержащиеся в едином государственном реестре юридических лиц, в федеральном “органе” исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств.
Сведения о правоустанавливающих документах на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения, запрашиваются органом исполнительной власти и органом местного самоуправления, обладающими полномочиями на предоставление указанного земельного участка, в федеральном “органе” исполнительной власти, уполномоченном на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если такие сведения содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в иных случаях указанные сведения запрашиваются у заявителя).
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующего земельного участка, в двухнедельный срок с даты получения заявления и необходимых документов обязан принять решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении.
Основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка является установленный федеральным “законом” запрет на предоставление земельного участка в частную собственность. ( в вашем случае данный запрет не установлен)
Итак, если вы хотите оформить право собственности на земельный участок, предоставленный гражданам до вступления в силу Земельного кодекса РФ (до 31.10.2001 г.) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, вам понадобятся:
1. Заявление о государственной регистрации права собственности, которое составляется непосредственно в ФРС в присутствии специалиста;
2. Документ об уплате государственной пошлины – 100 руб.;
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя – нотариально удостоверенная доверенность;
4. Правоустанавливающий документ.
Это может быть:
— акт о предоставлении гражданину земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение;
— свидетельство о праве на участок, выданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции в порядке, установленном законодательством, действовавшим на момент его выдачи;
— иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на землю.
Членская книжка садовода НЕ является документом, устанавливающим, или удостоверяющим право собственности на земельный участок (Письмо Минэкономразвития РФ от 20.05.2011 N Д23-2144). Членская книжка садовода является документом, подтверждающим членство конкретного садовода в конкретном садовом товариществе, и чтобы получить право на земельный участок, ему надо обратиться в орган местного самоуправления, предоставив заключение правления.
Порядок оформления прав граждан на фактически используемые ими садовые, огородные или дачные земельные участки в случаях, когда отсутствуют документы, устанавливающие или удостоверяющие права указанных граждан на такие земельные участки, установлен ст. 28 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ »О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Если на земли, выданные в свое время колхозами, нет никаких документов, то в органах местного самоуправления должны быть похозяйственные книги, в которых есть записи обо всех выданных участках. Выписка из похозяйственной книги, заверенная в местной администрации, также является основанием для регистрации прав собственности на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства.
Если в документах не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или вид этого права невозможно определить, то они также являются основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок.
5. Кадастровый план земельного участка (выписка из земельного кадастра).
Вывод:
Вам не имеют право отказать в приватизации земельного участка на основании того, что данный земельный участок находится в собственности Российской Федерации. Есть некие исключения, предусмотренные законом о приватизации, но они к вашей ситуации не имеют совершенно никакого отношения. Ответ, который вам был дан администрацией города, противоречит существу приватизации, а также ст. 38, 39 ЗК. Так как приватизация –это передача государственного или муниципального имущества (земельных участков, промышленных предприятий, банков и других финансовых учреждений, средств транспорта, связи, массовой информации, зданий, акций, культурных ценностей и т. п.) за плату или безвозмездно в собственность отдельных лиц или коллективов.
В вашей ситуации необходимо, изучив данное правовое заключение:
1. собрать весь пакет необходимых документов;
2. повторно обратиться в администрацию вашего города;
а) в том случае, если вам будет дан снова отказ, а его необходимо получить в письменной форме.
3. данный отказ вы имеете право обжаловать непосредственно в суд, где будут восстановлены ваши, нарушенные права на приватизацию данного земельного участка.
—
С уважением,
Кристина Русакова, помощник адвоката Урало-Сибирской коллегии адвокатов.