На территории г. Екатеринбурга достаточно большой объем земли занимает частный сектор, земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства.

Основная масса земельных участков под индивидуальное жилищное строительство выделялись гражданам в 40х-60х годах прошлого века, когда темпы строительства были не так высоки и часть населения города и страны в целом было лишено жилья.

Земельные участки выделялись по нескольким основаниям: под застройку жилого дома, в аренду, в постоянное бессрочное пользование. Площадь предоставляемых гражданами земельных участков варьировалась от 6 до 15, а иногда и до 20 соток, в зависимости от места нахождения земельного участка.

В дальнейшем земельные участки и расположенные на них жилые дома переходили от собственника к собственнику, дарились, покупались, наследовались, поколение сменяло поколение, и вот наступил новый виток в развитие нашего государства, когда граждане получили право оформлять землю в собственность.

С момента изменения законодательства земля сразу значительно выросла в цене и стала одним из наиболее выгодных вложений денежных средств населения.

В 2001г. был принят Земельный кодекс РФ который упорядочил вопросы землепользования как физическими так и юридическими лицами, до его принятия действовал Земельный кодекс РСФСР, в который постоянно вносились изменения и который уже не отражал реалии современной жизни.

Новый Земельный кодекс РФ отменил для граждан постоянное бессрочное пользование и пожизненное наследуемое владение земельными участками и заменил их правом собственности и правом аренды. При этом граждане, получившие земельные участки ранее в бессрочное пользование и наследуемое владение сохраняли свои права на земельные участки. Также закон предоставил право однократной бесплатной приватизации ранее предоставленных участков.

С учетом высоких темпов жилищного строительства частный сектор стал представлять огромный интерес для застройщиков, особенно те земельные участки, которые располагались в живописных местах, как например район Уктус, или приближенные к центру города. Кроме того, перспективный градостроительный план развития г. Екатеринбурга предусматривает высвобождение земельных участков, ранее выделенных под индивидуальную застройку, под жилищное и иное строительство.

С начала изъятия земельных участков к большей части граждан пришло понимание того, что владея землей на праве постоянного бессрочное пользования, на правах аренды, наследуемого владения, они являясь пользователями и владельцами, не являются собственниками земли, до того момента пока юридически не оформят свои законные права.

В 2004г. в Екатеринбурге начался пик приватизации гражданами своих земельных участков.

В Администрацию г. Екатеринбурга посыпались сотни заявлений от граждан с просьбой о бесплатной приватизации имеющихся у них земельных участков, на большую часть муниципалитет ответил отказом, в основном по формальным основаниям.

Следует отметить, что в то время приобретение права собственности на землю в заявительном порядке было очень длительной и дорогостоящей процедурой, необходимо было подготовить большой объем документации, включающей в себя:

— правоустанавливающие документы как на землю (решение органов государственной власти, муниципалитетов о первоначальном выделении, предоставлении земельных участков), так и на расположенные на ней жилые дома, причем необходимо подтвердить законность владения и перехода земли и домов от одного собственника к другому;

— геосъемку, проект границ земельного участка, в некоторых случаях землеустроительное дело, тех информация БТИ на объекты недвижимости;

— справки из Регистрационной палаты о том, что граждане ранее не воспользовались однократным правом бесплатной приватизации,

и иные документы.

Приватизация земельных участков через судебное решение на тот момент была наиболее приемлима.

По правилам ст. 30 ГПК РФ споры связанные с правами на землю рассматриваются по месту нахождения земельных участков, т.е. правило исключительной подсудности.

В районный суд гражданином, а случае, если у земельного участка несколько владельцев, то они становятся соистцами, подается исковое заявление о признании права собственности на земельный участок в порядке приватизации. Ответчиком, противной стороной, по данному спору выступает орган муниципалитета, собственник земельного участка, в некоторых случаях орган государственной власти.

По существу дела истец должен доказать следующее:

— что он является законным владельцем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, т.к. в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ земля и расположенный на ней объект недвижимости представляют собой неразрывное целое и при переходе права на строение, земля следует судьбе строения. Т.е. при законном переходе прав на дом от одного собственника к другому, к третьему, четвертому и т.д. каждый из собственников получает права на земельный участок в том же объеме и на тех же основаниях, что и предыдущий. Доказать данный факт достаточно несложно, владелец, претендующий на право собственности должен представить договора, свидетельства о праве на наследство, иные документы доказывающие правомерность владения и неразрывность законного владения между ним и первоначальным собственником.

— изначально предоставленные земельные участки являются едиными и неделимыми, так как предоставлялись они под постройку дома и были площадью необходимыми для эксплуатации данного дома с учетом существующих градостроительных норм и правил. По правилам ст. 36 Земельного кодекса РФ за приобретением права собственности на землю должны обращаться совместно все собственники объекта недвижимости, расположенного на данном участке. В случае если даже один из десяти собственников откажется по каким либо причинам от приобретения прав на землю, остальным девяти собственникам будет отказано. Но это правило распространяется на единые и неделимые участки, в том случае когда существует реальная возможность выделить долю в доме без соразмерно ущерба для него и позволяет площадь земельного участка, первоначально производится раздел общедолевой собственности.

— нередки случаи, когда сделки с недвижимостью заключались путем составления расписки или самого простого договора исполненного на тетрадном листке, передавались деньги и стороны расходились довольные собой не задумываясь особо о последствиях надлежащего оформления данной «сделки с недвижимостью», в дальнейшем первоначальный собственник умирал и право на строение и, соответственно, на земельный участок переходили к его наследникам, которые также проживают не задумываясь о своих правах, считая себя полноценными собственниками. И вот в жизни этих граждан наступает такой момент, когда требуется подтвердить свое право на дом и землю, цель может быть любая: продажа, дарение, обмен, изъятие земельного участка, и тогда люди обнаруживают, что юридически и дом, и земельный участок им не принадлежит и никогда не принадлежал, и что проживают и пользуются они фактически на «птичьих» правах. Не в состоянии подтвердить своих прав на дом, они автоматически не могут доказать своих прав на землю. Расписка или договор, оформленный на тетрадном листке, не являются юридически значимым документом, дающим право на законное распоряжение собственностью. В данном случае выходом из сложившейся ситуации является признании приобретательской давности. Статьей 234 ГК РФ предусмотрено, что если гражданин, не являющийся собственником недвижимого имущества, открыто и непрерывно владеет данным имуществом в течении пятнадцати лет, при этом не нарушает права третьих лиц и несет бремя расходов по содержанию данного имущества, то он становится собственником данного имущества. При этом он может присоединить к давности своего владения то время, когда имуществом владело лицо, либо лица правоприемником, в т.ч. наследником которых он является. И в данной ситуации первоначально через судебное решение узаконивается право собственности на дом, а потом уже заявляется требование о правах на земельный участок.

— жители частных домов, в частности расположенных на территории нашего города, живут и предполагают, что на принадлежащие им участки уже нацелился застройщик, желающий разместить в этом месте многоэтажный дом или торгово-развлекательный центр. И вот настал момент: жители получают письмо из муниципалитета, в котором их уведомляют о том, что согласно перспективному градостроительному плану развития г. Екатеринбурга их дома идут под снос, а земельные участки подлежат изъятию и передаче под застройку. Право собственности на землю еще не оформлено, что делать и куда бежать? Куда бежать понятно – в Администрацию города, что делать тоже – требовать право собственности на землю. Понятно и позиция муниципалитета, как предоставить земельный участок в собственность владельцем, когда он уже предоставлен третьим лицам. И в данном случае отчаиваться не стоит, смело обращайтесь в суд. В данном случае следует доказать тот факт, что право владения земельным участком у жителей наступило раньше, чем у застройщика. Статья 28 Земельного кодекса РФ четко говорит о том, что не допускается отказ в предоставлении гражданам земельных участков в случае их резервирования для муниципальных и государственных нужд.

Хочется отметить также следующее, в некоторых случаях при подаче искового заявления в суд, судья которой расписано данное дело, в силу определенных обстоятельств, оставляет исковое заявление без движения, мотивирую отказ в принятие иска отсутствием у истца письменного отказа собственника земли, органа муниципалитета, в предоставлении земельного участка.

Данное требования суда незаконно, и необоснованно, т.к. во-первых, это не предусмотрено земельный законодательством, а во-вторых, в соответствие со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является – признание права.

Грамотно составленное исковое заявление, а также приложенный к нему необходимый пакет документов, служит основой успеха защиты прав владельцев земельных участков.

Наиболее актуальный и злободневный вопрос – это конечно же резервирование и изъятие земельных участков для так называемых муниципальных нужд.

Что же такое муниципальные нужды, по определению это нужды города и его жителей, фактически же это резервирование, изъятие и предоставление земельных участков конкретному застройщику для извлечения им прибыли через строительство многоквартирных домов, торговых площадей, иных объектов с целью дальнейшей продажи.

В Урало-Сибирскую коллегию адвокатов обратились жители, собственники жилых домов и земельных участков, расположенных по улицам Мраморская, Туристов, Павлодарская (район Уктус).

Ситуация следующая: один из жителей данного микрорайона решил продать свой дом и расположенный на нем земельный участок, как раз нашлись покупатели и предложили хорошую цену.

В процессе подготовки документов на оформление сделки был заказан кадастровый паспорт земельного участка, данный документ доказывает то, что земельный участок стоит на кадастровом учете и соответственно может являться предметом сделки.

При получении паспорта выяснилось, что земельный участок данного гражданина снят с кадастрового учет и объединен с прилегающими земельными участками в один большой земельный участок, который распоряжением Главы города зарезервирован под нужды крупного застройщика. Налицо грубое нарушение действующего законодательства и законных прав и интересов гражданина.

Сделка сорвалась, жилец обратился в Администрацию города с требованием разъяснить ему на каком основании его лишили права распоряжаться его собственностью. Сотрудники ГлавАрхитектуры разъяснили, что действуют в соответствии с действующим законодательством, что земельный участок в числе прочих зарезервирован под строительство многоэтажного дома с паркингом.

Остается одно обжаловать незаконные действия муниципалитета в суде.

Среди адвокатов нашей коллегии выработалось мнение, что в данном случае целесообразнее обжаловать незаконные действия муниципалитета через подачу искового заявления, а не в порядке ст. 254 ГПК РФ, т.е. обжаловать незаконные действия (бездействия) органов государственной власти и местного самоуправления:

— во-первых, в данном случае все-таки идет речь о правах собственника на земельные участки;

— во-вторых, при подаче искового заявления истец не связан пресекательным трех-месячным сроком обращения в суд;

В данном случае также, как и в иных категориях земельных дел, применяется исключительная подсудность, предусмотренная ст.30 ГПК РФ, исковое заявление подается по месту нахождения земельного участка.

Действующим законодательством предусмотрено, что только собственнику принадлежат исключительные права на владение, пользование, и распоряжением своим имуществом.

Владение и пользование землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается Законом, но также свободно, если это не нарушает прав и интересов третьих лиц и не причиняет ущерба окружающей среде. Право снимать с кадастрового учета и ставить на кадастровый учет принадлежит исключительно собственнику земли, никто не вправе без соблюдения процедуры, предусмотренной законом ограничивать права и законные интересы землепользователей.

В случае, когда процедура изъятия земельного участка формально соблюдена, решение муниципалитета надлежащим образом оформлено и зарегистрировано в Регистрационной палате в установленном законом порядке, предметом доказывания будут служить следующий факт:

— то, что земельный участок изымается именно для муниципальных нужд, т.е. для нужд города и его жителей. Когда в постановлении об изъятии указано, что выкуп земельных участков будет производиться за счет застройщика, коммерческой организации, не имеющей никакого отношения к органам муниципальной власти, поневоле возникает вопрос о дальнейшем использовании изымаемой земли.

Ответчик, т.е. муниципалитет, должен доказывать обратное, что необходим именно весь участок, а не какая-нибудь его незначительная часть, что изымаемая земля будет использована для строительства дорог, прокладки инженерных сетей и т.д., т.е. для блага города и его жителей.

Судебные споры очень сложнв и зачастую результаты непредсказуемы. Юристы нашей коллегии считают, что каждый должен заниматься своим делом и когда вашим делом займется грамотный профессионал, вы имеет все шансы отстоять вашу собственность, оградить ее от притязаний недобросовестных чиновников и застройщиков.

Нередки случаи, что собственники сами желают, чтобы их дом и землю выкупили, а им взамен предоставили благоустроенную квартиру или денежную компенсацию, соразмерную стоимости утраченной недвижимости.

В данном случае мы советуем следующее:

— обратитесь к независимому лицензируемому оценщику, который специализируется на оценке недвижимости, проведите оценку вашей земля и находящейся на ней недвижимости. При заключении договора на выкуп у вас недвижимости вы уже будете знать реальную стоимость вашего имущества. Помните, что при изъятии вам будет выплачена денежная компенсация только за зарегистрированное недвижимое имущество, самострой будет оцениваться по цене дров и кирпичей.

Также вам обязаны выплатить денежную компенсацию за имеющиеся на вашем земельном участке многолетние насаждения, плодовые деревья и кустарники, за огород.

Боритесь за свои права, защищайте свои законные интересы.

Адвокаты Урало-Сибирской коллегии адвокатов, готовы оказать вам всестороннюю поддержку, квалифицированную юридическую помощь по спорам с администрацией города, вопросам приватизации и изъятия земельных участков в Екатеринбурге и Свердловской области.

—

адвокат Пересыпкин С.О. Урало-Сибирская коллегия адвокатов