Кадастровая стоимость земельного участка — это публичный эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками.
Не является редким случаем, такое положение дел, когда кадастровая стоимость земельного участка существенно выше  рыночной стоимости. Такая разница возникает в связи с применением метода массовой оценки земель, результат которого с рыночной стоимостью отдельного земельного участка может не совпадать.
В связи с тем, что осуществляется налогообложение по завышенной налоговой  базе у землепользователей назревает логичный вопрос о возможности корректировки кадастровой стоимости земли в соответствие с её рыночными показтелями.
При этом  с точки зрения действующего законодательства судебные перспективы обжалования кадастровой стоимости земли более чем благоприятны.
Согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, соответственно установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Вместе с тем, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации  как в прежней, так и в действующей редакции, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.
Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255 (в редакции, действовавшей в период внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о стоимости земельного участка), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Предметом заявляемых исковых требований, является признание судом кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, соответственно требования,  имеющие своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.
При существенном расхождении между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком, суд вправе назначить экспертизу этого отчета в целях его проверки при соблюдении правил Арбитражного процессуального кодекса.
Таким образом, оценивая отчет рыночной стоимости спорного земельного участка, суд  установит, соответствует ли он требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит ли достаточную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков.
Дополнительно при обращении с иском в суд необходимо учи­тывать целый ряд факторов, а именно:
Нужно точно определить круг ответ­чиков и обязанностей, которые ими были нарушены; ясно сформулировать требования, которые предъявляются к каждому из ответчиков. В частности, Административный регламент Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению госу­дарственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержден­ный приказом Минэкономразвития России от 28 июня 2007 г. № 215, определяет полномочия и обязанно­сти каждого государственного органа, вовлеченного в государственную кадастровую оценку земель. На основании данного акта можно определить права и обязанности государственных орга­нов в сфере кадастровой оценки;
Необходимо точно указать нормы закона, которые нарушены действиями государственных органов. Например, простое указание на то, что кадастро­вая стоимость не соответствует ры­ночной стоимости, не может служить основанием для оспаривания первой. Здесь важно то, что для определения кадастровой стоимости должны учиты­ваться факторы рыночной стоимости. Это является обязательным в соответ­ствии с большинством методических указаний для определения кадастровой стоимости.
Как уже было указано, очень по­лезным является проведение судебной экспертизы отчета о результатах про­ведения государственной кадастровой оценки. Однако при назначении экс­пертизы необходимо учитывать, что на рассмотрение эксперту не могут быть переданы вопросы правового характе­ра. По данному основанию проведение экспертизы может быть признано незаконным. В такой ситуации задача эксперта — проанализировать и проверить расчет кадастровой стоимости. [i]
Подводя итог необходимо отметить, что в настоящий момент у землепользователей имеется реальный механизм по признанию кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
Практика Арбитражного суда Свердловской области по делам:
А60-57698/2011
А60-57656/2011
А60-41418/2011
подтверждает выводы, сделанные автором этой статьи.
[1] Виктория Семерная, http://www.mcfr.ru/journals/11/203/26541/26547/
—
С уважением,
Адвокат Урало-Сибирской коллегии адвокатов Ильченко Е.В.