В настоящее время, когда активно развивается рынок инвестиционного и долевого строительства жилых домов и приобретения квартир в данных домах, актуальным остается право налогоплательщика на получение налоговой льготы в виде имущественного вычета по НДФЛ.

Урало-Сибирская коллегия адвокатов Свердловской области ранее уже обращались к теме предоставления имущественного налогового вычета, предлагая читателям подробную инструкцию. Однако граждане продолжают обращаться за консультациями по спорным вопросам в данной сфере. Поэтому считаю необходимым предложить свой взгляд на проблему отстаивания своих интересов перед налоговыми органами при получении имущественного вычета.

Напомню, что Федеральным законом № 224-ФЗ от 26 ноября 2008 года внесены изменения в подпункт 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Данным законом увеличен предельный размер имущественного вычета, который с 1 января 2009 года стал равным 2 млн. рублей. Кроме того, закон установил, что данная норма распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 года.

Казалось бы все замечательно, законодатель озаботился о социальной направленностью налогового кодекса и предоставляет гражданам возможность пользоваться имущественным вычетом на свое благо. Но не тут то было.

Участились случаи обращения в УСКА граждан с просьбой разобраться в ситуации, когда налоговый орган отказывает предоставлять имущественный вычет из нового предельного размера (2 млн. рублей) и применяет прежнюю норму (1 млн. рублей) в случае, когда на основании инвестиционного договора или договора долевого строительства квартира в строящемся доме передавалась гражданину по акту приема-передачи в 2007 году, а право собственности на нее регистрировалось в 2008 году. В такой ситуации на руках у счастливого обладателя нового жилья имеются и акт приема-передачи и свидетельство о государственной регистрации права собственности. Налоговый орган ссылается на то, что моментом возникновения правоотношения, о котором ведется речь в новой норме Налогового кодекса РФ, является дата подписания акта приема-передачи квартиры, а не регистрации права собственности.

Действительно статья 220 Налогового кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень документов, которые должны быть представлены налогоплательщиком в налоговый орган вместе с заявлением и декларацией. Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:

— при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем — документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем, датированные после 1 января 2008 года;

— при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме — договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику, датированные после 1 января 2008 года, или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них, датированные после 1 января 2008 года.

Это означает, что в зависимости от способа приобретения жилья (купля-продажа, строительство, долевое участие в строительстве) для получения имущественного вычета в размере, не превышающем 2 млн. рублей, требуется представить либо документы, подтверждающие право собственности (купля-продажа), либо по выбору налогоплательщика – акт приема-передачи квартиры (дома, комнаты, доли) или свидетельство о государственной регистрации права собственности. При этом основным критерием применения имущественного вычета в увеличенном размере является дата подписания или регистрации документов, подтверждающих право собственности налогоплательщика, независимо от периода, в котором им были произведены расходы по приобретению, инвестированию или строительству жилого объекта.

Министерство финансов РФ и ФНС России единогласно заявляют, что налоговики не вправе предоставить имущественный вычет в размере, не превышающем 2 млн. рублей, тем налогоплательщикам, которые имеют на руках акт приема-передачи жилья, подписанный до 1 января 2008 года, даже если свидетельство о государственной регистрации права собственности на данное жилье датировано после 1 января 2008 года. В частности, на это указано в Письме ФНС России №ШС-22-3/238 от 31.03.2009 г.

С данной позицией трудно согласиться по следующим причинам.

Во-первых, правоотношение, о котором ведется речь в разбираемой норме, регулируется налоговым законодательством, т.к. право на имущественный вычет уменьшает налогооблагаемую базу, т.е. связано с уплатой налогов и сборов. И возникнуть данное право может только с момента обращения налогоплательщика в налоговый орган с заявлением о предоставлении налоговой льготы. Документами же, подтверждающими понесенные налогоплательщиком  расходы, а также целевое использование этих средств на приобретение жилья, являются платежные документы, договор, акт приема-передачи  и свидетельство о регистрации права собственности.

Статьей 219 Гражданского кодекса РФ определено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. При этом передача недвижимости продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ). Данным документом заканчиваются обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства (ст. 12 Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»). Таким образом, для получения имущественного вычета обязательными условиями являются передача готового жилого помещения и наличие права собственности у налогоплательщика на данный объект.

Во-вторых, законодатель сознательно оставил на выбор налогоплательщика тот пакет документов, на основании которого будет получен вычет (либо договор и акт приема – передачи, либо договор и свидетельство о государственной регистрации права собственности). Налоговым органом не может быть изменен по своему усмотрению состав данного пакета документов.

Данное мнение подтверждается Определением Верховного Суда Российской Федерации  от 29 марта 2010 года №31-В10-1. И хотя судебная практика Верховного Суда РФ по подобным спорам не многочисленна, считаю необходимым отстаивать свои права более настойчиво с привлечением квалифицированных юристов, в частности, адвокатов УСКА.

Противоречит общей практике ФНС РФ и Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 25.01.2011 г. №03-04-05/7-30, в котором декларируется, что акт приема-передачи квартиры в строящемся доме может являться основанием возникновения правоотношения по получению налоговой льготы только при желании налогоплательщика получить налоговый вычет до регистрации права собственности. Только наличие готового жилого помещения и права собственности у налогоплательщика на данный объект  по общему правилу является основанием для получения имущественного вычета.

При этом следует помнить, что налоговые органы при принятии решения по вашему заявлению о предоставлении имущественного налогового вычета руководствуются многочисленными письмами и разъяснениями Минфина РФ и ФНС РФ, которые по своей природе носят рекомендательный характер, направленный на усовершенствование работы налоговых органов, правовой нормы в себе не содержат и обязательными для исполнения налогоплательщиками не являются. Поэтому только руководствуясь нормами действующего законодательства РФ можно доказать налоговым органам ошибочность их решений.

—

С уважением,

адвокат Урало-Сибирской коллегии адвокатов С.В. Панасенко.