Клиент обратился в Урало-Сибирскую коллегию адвокатов связи с тем, что он был привлечен в качестве Ответчика по иску об оспаривании права собственности на недвижимое имущество, а именно, о признании сделки (договора) купли-продажи объекта недвижимости недействительным (ничтожным) в силу несоответствия её закону.
При подаче искового заявления Истцом было подано заявление о применении обеспечительных мер в виде наложения ареста на спорное имущество, а также о запрете Истцу предоставления в пользование указанного имущества третьим лицам. Данное заявление было удовлетворено, на имущество наложен арест.
В обоснование иска Истец указал, что между ним и продавцом был заключен договор дарения земельного участка и расположенного на нем жилого строения. В мае 2010 года из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним он узнал, что собственником указанных объектов недвижимости является ответчик.
Согласно п. 1.2 Договора Дарения, имущество передано Одаряемому в момент подписания Договора, следовательно, законным владельцем имущества с 19.10.2008 является Истец, а сделка, совершенная Дарителем с Ответчиком ничтожна в силу ее несоответствия закону.
Продавец спорного имущества вступил в дело в качестве соистца, указав, что является собственником спорного имущества, в 2008 году ответчик — его сын предложил ему изменить категорию земельного участка, для чего необходимо оформить договор купли-продажи, однако фактически условия сделки не исполнялись, имущество и денежные средства не передавались, в связи с чем, данная сделка является мнимой. Кроме того, 19.10.2007 он подарил спорные объекты своему внуку (Истцу), который фактически пользуется данным имуществом.
Просят признать указанную выше сделку в отношении земельного участка и жилого строения недействительной, применить последствия недействительности сделки.
Супруга Продавца спорного имущества обратилась в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. Данное исковое заявление было объединено с первоначально поданным иском.
В обоснование своих требований она указала, что является супругой Продавца, брак между ними заключен в 1958 году. В период нахождения в браке был приобретен в собственность земельный участок, на нем построен жилой дом.
Данное имущество является совместной собственностью.
Летом 2011 года ей стало известно, что ее супруг продал данное имущество. В частности, им был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 23.04.2008, по которому был отчужден земельный участок, и договор купли-продажи № 2 от 23.04.2011, по которому было продано жилое строение, расположенное на данном земельном участке.
Покупателем по обоим договорам купли-продажи является их сын.
Она своего согласия на заключение данных договоров и отчуждение принадлежащего ей имущества не давала. В период заключения спорных договоров купли-продажи состояние ее здоровья не позволяло ей самостоятельно принимать какие-либо значимые решения, в том числе и в отношении принадлежащего имущества.
В 2005 году она вынуждена была обратиться за медицинской помощью к психиатру в частном порядке, постоянно принимает сильнодействующие лекарственные препараты. В силу состояния своего здоровья она не знала о совершении сделки. Супруг про неё ничего не рассказывал. Просит признать Договор купли-продажи № 1 от 23.04.2008 и Договор купли-продажи № 2 от 23.04.2008 недействительными.
В ходе рассмотрения дела Представителем Истицы (супруги продавца) было заявлено ходатайство о проведении комплексной психолого-психиатрической судебной экспертизы с целью установления факта, что в момент дачи согласия на продажу имущества Истица не понимала характер совершаемых ею действий.
В результате проведенной экспертизы экспертам не представилось возможным ответить на поставленные перед ними судом вопросы по причине отсутствия каких-либо медицинских документов о нахождении подэкспертной на учете у психиатра либо психолога. Также эксперты пояснили, что для ответа на поставленные вопросы необходимо представить показания свидетелей.
По инициативе сторон были допрошены ряд свидетелей, которые пояснили, в каком состоянии находилась супруга продавца в момент дачи согласия на продажу, также была допрошена нотариус, оформлявшая указанное согласие.
После допроса свидетелей судом была назначена дополнительная комплексная психолого-психиатрическая судебная экспертиза, в результате которой эксперты установили, что в спорный период времени, т.е. в день дачи согласия, супруга продавца не могла отображать характер совершаемых ею действий и не понимать их значения.
Адвокат Ответчика, после получения копии заключения эксперта по результатам дополнительной экспертизы, обратился в Уральскую государственную юридическую Академию на кафедру правовой психологии и судебных экспертиз с целью получения заключения специалиста о результатах проведенных экспертиз.
В результате чего в суд было представлено заключение специалиста, в котором указывалось, что экспертизы проведены с нарушением соответствующих действующих правил, эксперты давали абсолютно необоснованные ответы на поставленные судом вопросы, к вниманию принимались только показания свидетелей стороны Истцов, кроме этого в основу дополнительного заключения были положены результаты обследования подэкспертной, проведенные осенью 2011г., в то время как сделка была совершена весной 2008г., т.е. было принято во внимание то состояние, в котором супруга продавца находилась уже через 3,5 года после совершения сделки.
Судом были приняты во внимание указанные обстоятельства, которые также были отражены в судебном решении.
На сегодняшний день семейное и гражданское законодательство, а именно Семейный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ, четко закрепляет, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов должно осуществляться по их обоюдному согласию.
В соответствии с этой нормой при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
В силу ч. 2 п. 2 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Согласно п. 3 ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.
Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
В соответствии с положениями п. 3 ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании ее недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах.
Так как сторонами в сделке являлись родственники (отец продал спорную недвижимость своему сыну), соответственно ни одна из них не могла заведомо знать, что супруга продавца будет против указанной сделки.
Наоборот, в ходе судебного разбирательства Истцы и их представитель ни раз говорили о том, что Ответчик является любимым сыном у своей матери (супруги продавца).
По поводу представленного Истцом договора дарения от 19.10.2008г. адвокатом Ответчика в Отзыве на исковое заявление было указано, что он является недействительным, поскольку на момент его подписания Продавец уже не имел полномочий, предусмотренных ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. дарение было совершено через несколько месяцев после того, как он продал спорную недвижимость.
Кроме того, согласно ст. 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки, влечет её недействительность. Такая сделка считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ).
А представленный истцом договор дарения от 19.10.2007 также не может быть принят судом во внимание, поскольку содержит ссылки на правоустанавливающие документы, выданные после его подписания, а именно на свидетельство от 29.11.2007.
Все указанные адвокатом факты также были положены в основу судебного решения.
В ходе длительных судебных разбирательств, а спор рассматривался около года, адвокат Ответчика доказал несостоятельность всех доводов истцов, в результате чего, им было отказано в удовлетворении всех требований, а Клиент Урало-Сибирской коллегии адвокатов сохранил своё право на недвижимое имущество.
—
С уважением,
адвокат Грязнова Ирина Владимировна,
Урало-Сибирская коллегия адвокатов Свердловской области.